Le déficit foncier : l’optimisation fiscale par le déficit

Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation immobilière, institué par la loi Balladur en 1993, permettant à un propriétaire d’alléger son imposition en investissant dans un bien à rénover en vue de le louer.

Le dispositif du déficit foncier permet à l’investisseur de se constituer un patrimoine immobilier tout en diminuant son imposition, de protéger ses proches via l’assurance de prêt, et également de préparer sa retraite.

Principe général du dispositif

Le propriétaire, ou futur propriétaire, d’un bien ancien souhaite le rénover et le moderniser. Des travaux vont donc être engagés avec cet objectif. Sous certaines conditions, ces travaux pourront générer un avantage fiscal. Ce dispositif concerne notamment les propriétaires ayant déjà des revenus fonciers.

Le déficit foncier est obtenu par le propriétaire du bien immobilier lorsque les charges qu’il supporte sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit.

Le mécanisme du déficit foncier

Pour obtenir cet avantage fiscal, trois conditions sont à respecter :

• Locatives : obligation de louer pendant au moins 3 ans après imputation d’un déficit foncier sur le revenu global. Si vous réalisez un déficit en 2022, vous devez louer le bien concerné jusqu’en 2025. Le loyer n’est pas plafonné.

• Travaux : les travaux déductibles des revenus fonciers doivent être payés dans l’année en cours et concernent uniquement les travaux d’amélioration et les travaux de réparation et d’entretien.

• Déclaration : souscription de la déclaration n° 2044 avec le détail des dépenses engagées en précisant la nature des travaux.

Les avantages fiscaux

• Les déficits fonciers permettent d’éteindre d’autres revenus fonciers et/ou sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
• Les charges liées aux travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers.
• La quote-part du déficit foncier provenant des intérêts d’emprunt est imputable uniquement sur les revenus fonciers pendant dix ans.
• L’impact fiscal est immédiat, il démarre l’année de paiement des travaux et n’est pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales.

Notre conseil

L’avantage fiscal ne doit pas être la seule motivation d’achat. Les avantages fiscaux du dispositif Déficit foncier ne doivent pas faire oublier les fondamentaux de toute acquisition immobilière et la sélection avisée du bien. Une attention toute particulière doit être faite sur l’emplacement des programmes, leur qualité et le savoir-faire du promoteur.